Immobilière

Terrasse Vue Et Jardin -

Marseille

Les impôts locaux sont calculés d’après la valeur locative cadastrale de votre logement au 1er janvier. Qu’il s’agisse de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation ou encore de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les impôts locaux sont calculés d’après la valeur locative cadastrale de votre logement au 1er janvier. Cette valeur est censée représenter le loyer annuel théorique que pourrait rapporter votre logement s’il était loué dans les conditions normales du marché. « Or il suffit de regarder son avis d’imposition pour comprendre que cette valeur ne reflète pas du tout la réalité du marché locatif. A titre d’exemple, la valeur locative d’un deux pièces dans le 9e arrondissement à Paris tourne autour de 6 000 euros. Ce qui correspond à un loyer théorique de 500 euros par mois ! On voit bien que cela n’a aucun sens » explique Brigitte Boyer, avocat associé chez Fidal. Et pour cause ! La méthode actuelle de détermination des valeurs locatives repose sur une démarche en plusieurs étapes, peu lisible pour les contribuables, qui fait référence au marché locatif de 1970. Elle repose sur une évaluation par comparaison qui consiste à classer tous les logements d’une même commune dans une catégorie correspondant à des locaux de référence : il y 8 catégories allant de « nettement somptueux » (catégorie 1) à « aspect délabré » (catégorie 8). Premier écueil de cette démarche déjà pointé en 2009 par la Cour des comptes : ce classement laisse une large part à l’appréciation individuelle de telle sorte que des biens similaires peuvent se retrouver classés dans des catégories différentes selon les communes. Ensuite à chacune de ces catégories est associé un tarif au m2 qui fait référence aux loyers pratiqués au 1er janvier 1970. Ce tarif a ensuite été actualisé en 1980. Mais depuis cette date, il est revalorisé chaque année par application d’un coefficient forfaitaire fixé au niveau national par la loi de finances (1,018 pour 2013). Or cette revalorisation uniforme ne tient pas compte des évolutions locales de sorte que l’écart se creuse entre les valeurs locatives et les loyers réels pratiqués. Le calcul de la surface pondérée Autre biais de cette méthode d’évaluation : la détermination de la surface pondérée. Elle consiste à appliquer différents correctifs à la surface réelle du logement pour tenir compte de l’importance des pièces, de la situation de l’immeuble, de son état d’entretien, de la présence d’un ascenseur ... Puis on ajoute des « équivalences superficielles » qui sont censées refléter les éléments de confort de votre logement. Or ces éléments de confort qui ont été également déterminés dans les années 70 n’ont plus de réelle signification aujourd’hui, compte tenu des standards actuels de l’habitat : par exemple, le raccordement d’un immeuble au tout à l’égout a pour effet de majorer la surface de votre logement de 3m2 ; idem si votre logement est équipé d’un vide-ordures ou dispose d’un WC particulier. Avec cette méthode, la surface pondérée d’un appartement de 80 m2 situé au 3e étage d’un immeuble récent sans caractère particulier en centre ville de Melun disposant de trois chambres et de tous les éléments de confort ressort ainsi à 147 m2. La réforme des valeurs locatives sur les rails En juillet dernier, dans le cadre du pacte de confiance et de responsabilité, le gouvernement s’est engagé à mettre en oeuvre une révision des valeurs locatives des locaux d’habitation. L’objectif est de recaler les bases d’imposition sur les valeurs actuelles des loyers de marché, d’abandonner toute référence à des locaux de référence et au principe des équivalences superficielles et de mettre en place un dispositif de mise à jour permanente. Pour y parvenir le gouvernement envisage de collecter directement les données - caractéristiques des locaux et des loyers pratiqués - directement auprès des 22 millions de propriétaires concernés en leur adressant un formulaire du même type que celui qui existe déjà pour déclarer les changements survenus dans le logement : travaux d’agrandissement, installation d’une piscine...« Le coup d’envoi de la réforme et les grands principes méthodologiques retenus devraient être inscrits dans le projet de le loi de finances rectificative qui sera déposé en fin d’année » précise Franck Claeys. Cette première étape serait suivie d’une phase d’expérimentation en grande nature dans 3 ou 4 départements. La révision générale des valeurs locatives serait menée en 2016 et 2017 pour aboutir à l’automne 2018 par l’envoi des premiers avis d’imposition contenant les nouvelles valeurs locatives révisées. « L’idée n’est pas d’augmenter les ressources des collectivités mais de redonner un minimum d’équité en opérant un transfert de charge fiscale entre les contribuables. Il y aura forcément des perdants et des gagnants » ajoute F. Clayes. C’est la raison pour laquelle il y aura une période de « lissage » dans le temps des valeurs locatives réévaluées afin que le transfert se fasse en douceur ... Les Echos - 08/10/2013 par NATHALIE CHEYSSON-KAPLAN

Le pouvoir d’achat immobilier continue à progresser sensiblement depuis deux ans, d’après la 3ème édition de l’indicateur MeilleursAgents.com et Empruntis. Mais les contrastes restent importants d’une ville à l’autre. Le détail des dix grandes métropoles régionales sélectionnées par l’étude.

En dépit d’un marché immobilier tendu et d’une légère hausse des taux du crédit immobilier depuis juin, le pouvoir d’achat immobilier des Français a continué à s’améliorer doucement depuis deux ans, constate le dernier indicateur publié par le réseau MeilleursAgents.com www.meilleursagents.com/ et le courtier en crédit Empruntis www.empruntis.com/ . Celui-ci prend en compte quatre items : les revenus nets des ménages ville par ville, d’après des données Insee, les taux d’intérêt par région constatés par Empruntis sur vingt ans, les prix immobiliers au m2 selon des estimations de MeilleursAgents.com et les critères d’octroi du prêt immobilier (33 % d’endettement, apport de 5 % et emprunt sur vingt ans). En observant l’évolution du pouvoir d’achat immobilier dans dix grandes métropoles régionales, le baromètre montre que les disparités géographiques sont fortes (voire tableaux). Un constat également dressé par la dernière édition du baromètre Capacim (Université Paris-Dauphine et Crédit Foncier). D’après l’indicateur MeilleursAgents.com et Empruntis, toutes les villes ne sont en effet pas logées à la même enseigne, même si de janvier 2012 à septembre 2013, « le gain de pouvoir d’achat concerne sensiblement toutes les villes, observe Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com, en raison d’une baisse des prix limitée et d’une hausse des revenus favorables dans la période ». En resserrant l’étude de janvier 2013 à septembre 2013, les Parisiens demeurent en bas du classement, malgré des revenus très supérieurs à la moyenne (5.178 euros par mois en moyenne pour un ménage en septembre 2013). Avec une capacité d’achat de 37 m2 au 1 septembre 2013 (35 m2 en janvier 2013), ils peuvent ainsi s’offrir presque moitié moins de mètres carrés qu’un Strasbourgeois ou un Rennais. Baisse des prix à Marseille Déjà vainqueurs de la précédente édition de l’indicateur, les Strasbourgeois sont rejoints au premier rang (sur dix) par les Rennais. Il fait bon vivre dans ces deux villes où l’on achète le plus de mètres carrés, 70 m2 précisément, en fonction de ses revenus disponibles : 2.726 euros en moyenne par ménage à Rennes et 2.766 euros à Strasbourg. Toutefois, sur la période, le pouvoir d’achat immobilier a un peu reculé à Rennes (- 0,5 m2) ainsi qu’à Strasbourg (- 1,9 m2), en raison d’une remontée des prix immobiliers et/ou des taux. Avec 66 mètres carrés de pouvoir d’achat immobilier, Nantes demeure également bien classée, en troisième position. A la 7ème place, Marseille, où le revenu moyen mensuel d’un couple s’établit à 2.256 euros, se démarque par le gain le plus important de pouvoir d’achat immobilier en neuf mois, passant de 55 m2, en janvier 2013, à 58 m2, en septembre 2013. Le recul des prix (de 2.784 euros par m2 en moyenne en janvier 2013 à 2.630 euros/m2 en septembre 2013) explique en partie cette progression. Les Echos - 24/09/2013 par ANNE-SOPHIE VION

Le réseau d’agences immobilières Orpi a publié avec Ipsos la première édition d’un baromètre du « bien logement » en sondant huit grandes métropoles françaises. Pour éclairer plus concrètement le débat récurrent sur la question du « bien ou du mal logement » en France, le réseau d’agences immobilières Orpi www.orpi.com/ a décidé d’interroger les Français sur leur propre perception dans ce domaine dans huit grandes métropoles françaises (Paris et son agglomération, Marseille, Lyon, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Bordeaux, Lille). Les conclusions de ce premier baromètre du « bien logement » des Français réalisé avec Ipsos sont « surprenantes, contiennent beaucoup de paradoxes et sont mêmes inquiétantes à certains égards », a commenté Bernard Cadeau, président d’Orpi.

Heureux vieux propriétaires de petites villes, malheureux jeunes locataires d’Ile-de-France Première source d’étonnement, les Français se déclarent à 89% satisfaits de leur logement et ils sont même 34% à se dire vraiment satisfaits. Parmi ces derniers, sans réelle surprise, les plus contents sont propriétaires (44%), ont 60 ans et plus (44%). Ils résident dans des communes de moins de 20.000 habitants (39%), en maison individuelle (43%) de cinq pièces ou plus (47%) et disposent de revenus supérieurs (44%). A l’inverse, les moins heureux de leur logement sont locataires (20%), âgés de 18 à 24 ans (29%) et habitent dans l’agglomération parisienne (24%). « Ce profil se retrouve aussi dans les autres grandes métropoles régionales, a précisé Bernard Cadeau. En outre, les moins contents de leur sort vivent dans un studio ou un deux pièces (16%), en habitat collectif (20%) et leurs revenus sont modestes (25%). Parmi les 34 % les plus satisfaits, la carte par villes du « bien vivre » en France fait ressortir le classement suivant : Lyon prend la palme avec 34 % de « vraiment satisfaits », devant Nantes (33%), Lille, Bordeaux (32%), Toulouse, Marseille (31%) et Paris (24%). Le Graal de la maison individuelle Vivre dans une maison individuelle avec un jardin ou une terrasse fait toujours figure d’idéal en termes de logement. La maison fait rêver 79% des Français interrogés, aussi bien ceux habitant déjà en pavillon (91%) que ceux résidant en logement collectif (60%). Or, comme l’ont récemment observé les Notaires de Paris-Ile-de-France,qui présentaient l’activité immobilière au deuxième trimestre 2013, « dans les programmes de constructions neuves, les maisons ont pratiquement disparues. » Parmi les critères du logement idéal figurent juste, après le numéro un, « avec un jardin et terrasse » (61%), l’item « proche de tous commerces et services » (31%), devant ceux « avec plus de superficie, de volume » (28%), « situé dans un quartier sûr » (27%), et « proche de votre lieu de travail/d’études » (23%). Bien sûr, dans les attentes des Français, l’influence des critères locaux est prépondérante. Ainsi, à Paris, 32% des interrogés demandent plus de superficie et de volume et 33% souhaitent un logement au pied des transports et bien desservi. Tandis qu’à Marseille, 46% invoquent le critère d’un logement situé dans un quartier sûr et 17% celui d’un logement sécurisé. La volonté d’initier des projets immobiliers est toujours très vivace. « Mais il y a un décalage entre les envies et la réalité de ce que l’on peut fair e , observe Bernard Cadeau, qu’illustre la pression sur les prix immobiliers. » Ainsi un Français sur 4 dit avoir un projet immobilier dans les douze mois qui viennent. Ils sont 40% a en avoir un dans les trois ans. Mais parmi ces 40 %, 23% ont le projet d’acheter et 12% le projet de vendre. Dès lors conclut le baromètre « 11% soit 5,5 millions de Français auront des difficultés à concrétiser leur projet d’achat. » Un des facteurs de résignation des ménages face à l’achat immobilier est le temps supposé pour le mener à bien. Selon l’enquête, « 59% des Français se disent démoralisés d’avance par le délai de réalisation de leur projet immobilier en résidence principale. » Ils pensent devoir y consacrer 35 mois en moyenne et même 41 mois à Paris et 43 mois à Marseille. Alors que, souligne le président d’Orpi, « dans notre réseau, en étant réaliste, il faut compter environ 12 mois pour réaliser un projet. » Les Echos - 16/09/2013 par ANNE-SOPHIE VION

Depuis le 1er septembre, la durée de détention d’un bien immobilier est ramenée à 22 ans pour pouvoir bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value. Le gouvernement a aussi mis en place un abattement exceptionnel de 25%.

C’est à la fois une bonne nouvelle pour les investisseurs, pour les détenteurs de résidences secondaires et pour les finances des collectivités locales. La réforme des plus-values immobilières est en vigueur depuis le 1er septembre. Elle concerne les propriétaires de résidences secondaires mais aussi les logements destinés à la location. Une mesure qui intervient alors que le marché immobilier, notamment en province, est sinistré, avec comme principal marqueur, une chute des transactions dans l’ancien et une baisse des constructions dans le neuf. Principale mesure de cette réforme, les plus-values immobilières seront à-présent exonérées d’impôts au-delà de 22 ans de détention du bien immobilier en question, contre 30 ans précédemment. La loi de finances rectificative pour 2011 avait en effet porté cette durée de détention à 30 ans, contre 15 ans auparavant, contribuant ainsi à gripper une partie du marché, celui des résidences secondaires. En revanche, pas de changement pour les prélèvements sociaux de 15,5 % qui ne seront exonérés qu’au bout de 30 ans. Le montant de l’impôt reste de 19 %. Un système d’abattements Le gouvernement a présenté cet été les modalités d’application de cette réforme et notamment le système des abattements dans le calcul des impôts et des prélèvements sociaux, soit :
- Au titre de la plus-value : 6 % de la 6ème à la 21ème année et 4 % la 22ème année
- Au titre des prélèvements sociaux : 1,65 % d’abattement de la 6ème à la 21ème année, puis 1,6 % la 22ème année et 9 % de la 23ème à la 30ème année. Un rythme beaucoup moins rapide donc que pour les plus-values de cession. Pas d’abattement exceptionnel pour les SCPI Par ailleurs, le gouvernement a prévu, pour essayer de redynamiser le marché immobilier, un abattement exceptionnel de 25 %, applicable au 1er septembre 2013 au 31 août 2014, avec toutefois quelques restrictions concernant les cessions de parts de société à prépondérance immobilière (comme les SCPI ou les FIP par exemple), les cessions de biens à un proche (descendants, ascendants, pacsé, concubin notoire...). « Ces nouvelles modalités d’imposition devront être intégrées dans la loi de finances pour 2014 », rapportent dans un communiqué les Notaires de Paris-Ile-de-France, qui rappellent au passage que « les terrains à bâtir ne sont pas concernés par cette réforme ». Les Echos - 01/09/2013 par PIERRICK FAY

Les taux immobiliers continuent de reculer dans quatre des dix plus grandes villes de France, selon Meilleurtaux.com. Et Marseille tire son épingle du jeu avec des taux records sur 15 et 20 ans. En un an, leur pouvoir d’achat immobilier a grimpé de 10 mètres carrés.

Les habitants de Marseille ont de la chance. Non seulement, les prix de l’immobilier ont reculé de 1,8% à 3.069 euros/m2 sur les trois premiers mois de l’année, selon les chiffres du baromètre Seloger.com, mais la ville est aussi en tête du palmarès des taux de crédit immobilier les plus bas. Selon cette enquête réalisé par Meilleurtaux.com dans les dix plus grandes villes de France, sur 15 ans, le meilleur taux négocié à Marseille ressort à 2,54% et monte à seulement 2,64% sur 20 ans. Strasbourg arrive en deuxième position (2,46% sur 15 ans, mais 2,78 % sur 20 ans), alors que Nantes complète le podium (2,70% sur 15 ans et 2,85 % sur 20 ans). En queue de peloton, Nice, Paris et Lyon où les taux (hors assurance proposés entre le 1er et le 15 avril) dépassent encore 3% sur 20 ans, des niveaux toutefois historiquement bas. « Actuellement, à Marseille et dans ses environs, les banques se livrent à une concurrence très forte nous permettant d’obtenir au cas par cas pour certains profils jusqu’à 1 point de décote », explique Jacques Donneaud, le directeur de l’agence Meilleurtaux.com à Aubagne. « En proposant des prêts sur deux lignes, une sur 10 ans et une sur 20 ans, nous offrons même à nos clients un taux à 2,50%, du jamais vu ! ». Entre la baisse des taux et le recul des prix dans l’ancien (de 4% en un an selon lacoteimmo.com), le pouvoir d’achat immobilier des Marseillais a cru de près de 10 m2 par rapport à avril 2012. Ils peuvent acheter en moyenne 73,6 m2 avec un remboursement de 1.000 euros sur 20 ans, contre 64 m2 un an plus tôt. Pour le même endettement, un Parisien ne peut s’offrir que 20,8 m2 et un Lyonnais 48 m2. Seuls les Strasbourgeois peuvent obtenir une surface plus grande (79,9 m2). Globalement, comme le constate aussi l’Observatoire du Crédit Logement, les taux de crédit immobilier restent orientés à la baisse. « En avril, les meilleurs taux négociés reculent encore dans 4 des plus grandes villes, à Marseille, Nantes, Bordeaux et Toulouse », selon le courtier Meilleurtaux.com. En attendant un éventuel coup de pouce de la Banque centrale européenne, de plus en plus incitée à annoncer une nouvelle baisse de ses taux d’intérêt directeurs.

La France impose lourdement les plus-values. Elle est plus compétitive en ce qui concerne les revenus fonciers.

Que ce soit au regard de l’impôt sur le revenu mais aussi en matière d’ISF ou de droits de succession, l’immobilier est généralement imposé dans le pays de situation des biens. Revenus fonciers En France, comme dans la plupart des pays étrangers, les revenus tirés de la location d’un bien immobilier sont imposables avec les autres catégories de revenus et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (excepté en Russie où tous les revenus sont taxés au taux forfaitaire de 13 %). Mais à la différence des autres pays, les revenus fonciers supportent comme les autres revenus du capital 15,5 % de prélèvements sociaux. « Cela dit, le système français est plutôt avantageux. Car il permet de déduire les intérêts d’emprunt et de constater des déficits liés aux travaux imputables sur le revenu global dans certaines limites... Mais il existe d’autres dispositifs qui peuvent permettre de réduire sensiblement l’imposition des revenus fonciers. Notamment les réductions d’impôt en faveur de l’investissement locatif, comme le nouveau dispositif Duflot ou la réduction d’impôt Malraux accordée en contrepartie de la restauration complète d’un immeuble » explique Alain Loehr, Avocat associé chez Fidal. Plus-values immobilières A quelques exceptions près, la plus-value réalisée lors de la revente de la résidence principale est pratiquement toujours exonérée d’impôt sur le revenu. Dans la plupart des pays, cette exonération est accordée automatiquement. Dans certains pays, comme l’Espagne, elle n’est accordée que si le produit de la vente est réinvesti dans les deux ans dans l’acquisition d’une autre résidence principale. S’agissant des autres biens immobiliers -résidence secondaire et biens locatifs -, il n’y a que la Belgique qui exonère les plus-values immobilières. Certains pays appliquent, comme la France, un abattement pour durée de détention. L’application de cet abattement permet une exonération totale de la plus-value réalisée après trois ans de détention en Russie, cinq ans en Italie et en Pologne et dix ans en Allemagne. En France, avec le nouveau dispositif en vigueur depuis le 1er février 2012, cette exonération n’est désormais acquise qu’au bout de 30 ans (contre 15 ans jusqu’à présent). L’ Allemagne, le Canada, l’Italie et le Luxembourg soumettent les plus-values au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En Espagne, au Royaume Uni et en Pologne, les plus-values sont, à l’instar de ce qui s’applique en France, taxées à un taux forfaitaire. Mais depuis le 1er janvier 2013 une nouvelle taxe s’applique lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 € après application de l’abattement pour durée de détention. A partir du moment où ce montant est atteint, la taxe est calculé sur le montant total de la plus-value imposable. Son taux varie de 2 à 6 % en fonction du montant de la plus-value imposable. Cette nouvelle taxe s’ajoute à la taxation forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 15,5%. Soit une imposition globale qui peut atteindre 40,5 %, très nettement supérieure aux taux pratiqués dans les autres pays. Taxes sur le patrimoine immobilier Outre la taxation des revenus fonciers et des plus-values immobilières, deux autres types d’impôt pèsent sur l’immobilier : des taxes récurrentes dues par les propriétaires, comme la taxe foncière sur les propriétés bâties en France, et des taxes sur les transactions perçues à l’occasion de la vente ou du transfert de propriété. Dans la plupart des pays européens, le poids entre ces deux types de taxe est à peu près équilibré. Toutefois, dans certains pays, les taxes sur les transactions rapportent nettement plus que les taxes récurrentes : 1,8 % du PIB en Belgique, 1,3 % en Italie et 1,2 % en Espagne. A l’opposé, certains pays affichent un niveau relativement élevé de taxes récurrentes par rapport à ce que rapportent les taxes sur les transactions : 3,4 % du PIB pour le Royaume Uni, 2,3 % pour la France et 1,2 % pour la Pologne. Tout confondu, les recettes provenant de ces deux impôts de taxes sont plus élevées au Royaume Uni (4,2 %), en France (3,4 %) et en Belgique (3,1 %). LES ECHOS

52 % des propriétaires n’augmentent pas le loyer pendant toute la durée du bail. Selon un sondage réalisé par un site de gestion locative, les propriétaires n’appliquent pas systématiquement les révisions de loyer légales en cours de bail . Gererseul.com, plateforme web d’assistance à la gestion locative, vient de réaliser un sondage auprès de quelques 3.500 bailleurs particuliers sur leur pratique en matière de loyers. Il ressort de cette étude que 52% d’entre eux n’appliquent pas systématiquement les révisions de loyer légales, en cours de bail. Pourtant, la loi les autorise à réviser le montant du loyer à la hauteur de l’indice de référence des loyers (IRL). Au premier abord, suivre l’indice semble être une opération lucrative puisqu’entre le premier trimestre 2010 et le troisième trimestre 2012, cet indice a augmenté de 4,9% (123,55 au troisième trimestre 2012 contre 117.81 au premier trimestre 2010). Mais à la réflexion, la majorité des propriétaires se contentent du loyer fixe à l’origine ... pour des raison très pragmatiques. Selon Gererseul, ils considèrent que « la pratique d’un loyer le plus élevé possible, puis revalorisé tous les 12 mois, ne relève pas d’une bonne politique : elle peut détériorer la relation que le propriétaire a avec son locataire, entraînant un risque de loyers impayés, ou un départ du locataire, avec, à la clé, une baisse du rendement locatif. Si la contrepartie d’une progression du loyer de quelques euros est une vacance locative importante, cela ne vaut pas le coup... ». Un loyer stable favorise la fidélité du locataire Les propriétaires ne cherchent pas forcément à engranger de gros gains mais à sécuriser leur investissement. « Un niveau attractif, puis une stabilité du loyer, représentent incontestablement un facteur clé dans l’optimisation de la rentabilité de son investissement locatif . » affirme Patrick Chappey, fondateur de Gererseul. A contrario, 48 % des bailleurs s’alignent en revanche sur les hausses de l’IRL Le décret sur l’encadrement des loyers qui s’applique depuis le 1er août 2012 à 43 agglomérations ne concerne pas les hausses en cours de bail mais seulement la relocation ou le renouvellement triennal du bail pour les locataires restant en place. Une nouvelle loi est prévue pour 2013, sachant que les hausses de loyers sont déjà régies par des règles très précises. Les Echos - 08/01/2013 par MARIE-CHRISTINE SONKIN

Les grands noms du luxe ouvrent des boutiques dans le triangle d’or de la ville qui compte 6.200 assujettis à l’ISF. Les commerçants du triangle d’or marseillais entre les rues de Grignan et de Paradis se frottent les mains : même dans la ville réputée comme une des plus pauvres de France, avec un revenu médian de 1.344 euros contre 1.530 au niveau national, la crise butte sur les frontières dorées de leur territoire. De Louis Vuitton, qui vient d’y inaugurer « la plus grande boutique hors Paris en surface comme en volume d’affaires » dans un hôtel particulier du XVIIIe siècle, aux Galeries Lafayette toutes proches qui accueillent depuis peu un étage réservé aux marques de luxe avec salon VIP et « personal shopper », en passant par l’implantation récente d’un « concept store » entièrement dédié au diamant (voir ci-contre) ou d’Hermès qui a préféré Marseille à sa voisine aixoise, le quartier du prestige phocéen fait allées combles en cette période de fêtes. Normal, estime le sociologue André Donzel qui parle de Marseille comme d’une « métropole duale » proche des configurations urbaines tiers-mondistes qui voient se côtoyer sur le même trottoir hyper-riches et ultra-pauvres. Pour lui, Marseille est d’abord la capitale d’une région qui figure au troisième rang des régions françaises de province pour la collecte de l’impôt sur les grandes fortunes. L’an passé, plus de 6.200 Marseillais ont payé l’ISF alors que 28 % de la population phocéenne vit sous le seuil de pauvreté qui dépasse dans certains quartiers nord, 65 %. Moyenne de leur patrimoine : 1,67 million d’euros. « La fortune des quatre premiers Marseillais les plus riches équivaut au budget 2011 de la ville (1,8 milliard d’euros) » , comparaît il y a peu le quotidien communiste « La Marseillaise ». Saadé (CMA CGM), Ricard, Bellon (Sodexo), Granjon (Vente-privées. com), Chateauvieux (Bourbon), Dréau (SNEF), Reinier (Onet), Piétri (Constructa), Arnoux (CIS)... Au total, quinze familles marseillaises figuraient dans le dernier Top 500 national des fortunes professionnelles. Pas question de rater cette opportunité, même si elle s’éloigne des standards du luxe parisien. Martine Delzenne, directrice adjointe du Printemps qui a choisi Marseille pour construire son premier magasin de province depuis trente ans, qualifie l’exception phocéenne de « luxe décontracté » . En 2014, son nouveau magasin accueillera les marques de prestige sur les 6.000 mètres carrés vue sur mer que lui construit Hammerson dans ses Terrasses du Port, un investissement colossal (450 millions d’euros) qui accueillera 160 boutiques en centre-ville. Le commissaire-priseur Damien Leclère a également choisi la cité phocéenne pour installer une salle des ventes qui entend rivaliser avec les majors du secteur. « Grâce aux fortunes du négoce international, la Provence a été une grande terre de collectionneurs. Nous y puisons un fonds des plus riches pour des clientèles internationales » , décrit-il. En octobre, le panneau d’un retable de Fra Angelico daté de 1430, une apparition unique sur le marché français de l’art, a trouvé preneur pour 552.000 euros. « Ce qui n’est aujourd’hui que le signe d’une richesse discrète va exploser l’an prochain avec l’afflux de touristes pendant l’année européenne de la culture » , pronostique Eric Foillard, architecte de la rénovation de la rue de la République. Il y a quelques années, il défendait l’idée « de penser la ville pour que les riches y vivent heureux » . Son rêve prend forme. Les Echos - 28/12/2012 par PAUL MOLGA

Electricité, plomberie, chauffage, qui paie quoi dans une location ?

Une chaudière complètement « HS », un robinet qui fuit ou des prises électriques capricieuses… voici le genre de désagréments pour lesquels propriétaire et locataire peuvent se renvoyer indéfiniment la balle. Pour éviter que la situation stagne et s’épargner un pugilat lors de l’état des lieux de sorties, nous vous proposons de devenir incollable sur le sujet ! Ce que dit la loi Lorsqu’un locataire emménage dans un nouveau lieu, en plus d’honorer le loyer et les charges, il doit effectuer un entretien régulier ainsi que des réparations dites locatives du logement. Ces deux notions, définies par l’article 1er du décret 87-112 du 26 Aout 1987, représentent l’ensemble « des travaux d’entretien et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » Si cela est clair pour un juriste, ça l’est moins pour le quidam. C’est pourquoi nous vous apportons toutes les réponses pratiques aux problèmes les plus récurrents, pour déjouer habilement tous les pièges qui peuvent se présenter. La chaudière ou le chauffage ne marche plus Si le locataire est tenu d’entretenir la chaudière et les chauffages en les purgeant au moins une fois par an, en cas de panne de ces équipements, c’est au propriétaire de payer la note. Enfin, si le problème est général et concerne une partie de la copropriété, mieux vaut s’informer illico auprès du syndic. Il fait froid dans l’appartement, les chauffages électriques ne sont pas assez puissants Le propriétaire est tenu de fournir un chauffage pour chaque pièce, de son côté, le locataire doit l’entretenir notamment en enlevant régulièrement la poussière, qui cause bien des allergies et une perte de chaleur considérable. Si malgré tout le locataire continue de souffrir de ce genre de désagrément, l’achat d’un chauffage supplémentaire reste à sa charge. Les enfants ont cassé une vitre, le mastic des fenêtres se décolle A moins que la vitre ne se soit brisée subitement sous l’effet d’un chaud/froid excessif ou à la suite d’un défaut de pose ou de construction, c’est au locataire de se charger de ces réparations en remplaçant l’élément et en apposant un nouveau mastic. La chasse d’eau fuit sans arrêt Le locataire doit prendre en charge le remplacement des joints, des flotteurs et des joints cloches de la chasse d’eau, tout comme le désengorgement. Si malgré les « soins prodigués », la chasse d’eau continue du fuir ou de faire un bruit anormal, c’est au tour du propriétaire d’y remédier. Idem pour les canalisations d’eau, pour lesquelles le locataire est également responsable des remplacements des joints et des colliers. Dans le cas des canalisations de gaz, en plus de veiller à l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aérations, le locataire doit veiller à remplacer, au besoin, les tuyaux souples de raccordement. Une des prises de courant ne fonctionne plus Si le problème vient simplement d’une prise défectueuse, c’est au locataire de la changer, tout comme les interrupteurs, les fusibles et autres ampoules et néons, sans oublier le remplacement des baguettes et des gaines de protection. Pour le reste, si la moitié des prises de courant ne marche plus – y compris dans le cas où cette situation n’a pas été signalée lors du premier état des lieux –, c’est au propriétaire d’en assumer la charge. Posté le 27 avril 2012 dans la catégorie Propriétaire et locataire, mode d’emploi, Tout sur la location blog Logic-immo

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