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Quel tempo

jeudi 17 mai 2012, par Marc Buchwalter

Faut-il vendre avant d’acheter ou inversement ? Tel est le dilemme qui se pose à tout particulier qui s’apprête à mener de front deux opérations immobilières. Explications. Des prix en berne, des crédits immobiliers difficiles à décrocher, le tout dans un climat attentiste en période pré-électorale. Le marché de la pierre entre dans une période d’accalmie avec moins d’offres, peu demandes et du coup moins transactions. Alors comment s’y prendre lorsque l’on est obligé pour diverses raisons de mettre en vente son logement pour en acquérir un autre dans la foulée ? Faut-il acheter puis vendre ou inversement ? Quelle est la bonne marche à suivre ? Trois scénarios sont possibles. Vendre d’abord La solution la plus logique et la plus sûre consiste à d’abord céder son logement pour être sûr de disposer d’espèces sonnantes et trébuchantes au moment d’acheter. Disposer d’un apport personnel vite disponible séduit et rassure les vendeurs et les banquiers. « Cet argument financier fait souvent la différence lorsqu’il y a d’autres candidats acheteurs sur les rangs », reconnaît Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Disposer de fonds permet aussi de mieux négocier le taux du futur crédit immobilier. Outre l’aisance de trésorerie, cette formule offre plus de sérénité. « Dans un marché où l’offre est rare, mieux vaut privilégier ce scénario quitte à trouver une location temporaire », conseille Pierre-Antoine Menez, vice président de la Fnaim Ile-de-France. Pour lui cette chronologie offre trois atouts : « vendre dans de bonnes conditions, louer pour se laisser le temps chercher sans se presser et enfin éviter le surcoût du crédit relais ». Sept jours de réflexion Pour les frileux qui regrettent déjà d’avoir acheté avant d’avoir vendu, il existe une porte de secours. La loi Solidarité renouvellement urbain du 13 décembre 2000 accorde un l’acquéreur un délai de réflexion ou de rétractation. En clair, vous disposez de sept jours, à compter du jour de la signature de la promesse de vente pour changer d’avis et annuler la vente sans motif. Ce n’est pas la peine d’avoir à produire une quelconque pièce justifiant votre changement d’attitude. Cette rétractation doit être notifiée à l’acheteur ou à l’agent immobilier par une lettre recommandée avec accusé de réception. Quant aux sommes versées au moment de l’avant-contrat, entre 5 et 10 % du montant de la valeur du bien, elles sont intégralement restituées dans les 21 jours à compter du lendemain de la rétractation. Acheter d’abord Dans les marchés immobiliers tendus des grandes villes où l’offre est peu abondante, mieux vaut savoir saisir sa chance lorsqu’elle se présente. Autrement dit, si un bien correspond à vos attentes mieux vaut faire rapidement une offre pour ne pas le rater. Il faudra donc acheter avant d’avoir cédé l’autre. Plus risquée que la première, cette démarche est assez fréquente. Il existe malgré tout une porte de sortie en cas de stress dû à cette situation inconfortable. A compter du jour de la signature du compromis, vous disposez d’un délai de réflexion de sept jours pour faire machine arrière et annuler la vente (Cf. encadré). Par ailleurs, le crédit-relais, vous permet de voir venir (lire notre article banc d’essai spécial crédit-relais dans ce même dossier). Acheter et vendre en même temps La situation idéale consiste à faire coïncider les deux transactions (vente et achat) immobilières. A savoir, signer le même jour chez le notaire, la cession, puis quelques heures après acheter. Atouts de la manoeuvre : il n’y a ni temps morts, ni dépenses supplémentaires. Pas besoin de crédit relais puisque vous empochez le produit de votre vente pour payer tout de suite l’autre achat. Pour faire coïncider ces deux dates, il faut anticiper les évènements. La date de signature chez le notaire peut servir de variable d’ajustement. Ce genre de négociation est jouable même si les compromis de vente ont été signés à quelques jours ou semaines d’intervalle. Au lieu du délai habituel de 2 à 3 mois, il est possible de signer au bout de six mois ou plus. C’est un point à négocier entre l’acheteur et le vendeur. LAURENCE BOCCARA - Les Echos - 29/03/2012

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