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Impôts locaux : la valeur locative sert de base de calcul

samedi 12 octobre 2013, par Marc Buchwalter

Les impôts locaux sont calculés d’après la valeur locative cadastrale de votre logement au 1er janvier. Qu’il s’agisse de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation ou encore de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les impôts locaux sont calculés d’après la valeur locative cadastrale de votre logement au 1er janvier. Cette valeur est censée représenter le loyer annuel théorique que pourrait rapporter votre logement s’il était loué dans les conditions normales du marché. « Or il suffit de regarder son avis d’imposition pour comprendre que cette valeur ne reflète pas du tout la réalité du marché locatif. A titre d’exemple, la valeur locative d’un deux pièces dans le 9e arrondissement à Paris tourne autour de 6 000 euros. Ce qui correspond à un loyer théorique de 500 euros par mois ! On voit bien que cela n’a aucun sens » explique Brigitte Boyer, avocat associé chez Fidal. Et pour cause ! La méthode actuelle de détermination des valeurs locatives repose sur une démarche en plusieurs étapes, peu lisible pour les contribuables, qui fait référence au marché locatif de 1970. Elle repose sur une évaluation par comparaison qui consiste à classer tous les logements d’une même commune dans une catégorie correspondant à des locaux de référence : il y 8 catégories allant de « nettement somptueux » (catégorie 1) à « aspect délabré » (catégorie 8). Premier écueil de cette démarche déjà pointé en 2009 par la Cour des comptes : ce classement laisse une large part à l’appréciation individuelle de telle sorte que des biens similaires peuvent se retrouver classés dans des catégories différentes selon les communes. Ensuite à chacune de ces catégories est associé un tarif au m2 qui fait référence aux loyers pratiqués au 1er janvier 1970. Ce tarif a ensuite été actualisé en 1980. Mais depuis cette date, il est revalorisé chaque année par application d’un coefficient forfaitaire fixé au niveau national par la loi de finances (1,018 pour 2013). Or cette revalorisation uniforme ne tient pas compte des évolutions locales de sorte que l’écart se creuse entre les valeurs locatives et les loyers réels pratiqués. Le calcul de la surface pondérée Autre biais de cette méthode d’évaluation : la détermination de la surface pondérée. Elle consiste à appliquer différents correctifs à la surface réelle du logement pour tenir compte de l’importance des pièces, de la situation de l’immeuble, de son état d’entretien, de la présence d’un ascenseur ... Puis on ajoute des « équivalences superficielles » qui sont censées refléter les éléments de confort de votre logement. Or ces éléments de confort qui ont été également déterminés dans les années 70 n’ont plus de réelle signification aujourd’hui, compte tenu des standards actuels de l’habitat : par exemple, le raccordement d’un immeuble au tout à l’égout a pour effet de majorer la surface de votre logement de 3m2 ; idem si votre logement est équipé d’un vide-ordures ou dispose d’un WC particulier. Avec cette méthode, la surface pondérée d’un appartement de 80 m2 situé au 3e étage d’un immeuble récent sans caractère particulier en centre ville de Melun disposant de trois chambres et de tous les éléments de confort ressort ainsi à 147 m2. La réforme des valeurs locatives sur les rails En juillet dernier, dans le cadre du pacte de confiance et de responsabilité, le gouvernement s’est engagé à mettre en oeuvre une révision des valeurs locatives des locaux d’habitation. L’objectif est de recaler les bases d’imposition sur les valeurs actuelles des loyers de marché, d’abandonner toute référence à des locaux de référence et au principe des équivalences superficielles et de mettre en place un dispositif de mise à jour permanente. Pour y parvenir le gouvernement envisage de collecter directement les données - caractéristiques des locaux et des loyers pratiqués - directement auprès des 22 millions de propriétaires concernés en leur adressant un formulaire du même type que celui qui existe déjà pour déclarer les changements survenus dans le logement : travaux d’agrandissement, installation d’une piscine...« Le coup d’envoi de la réforme et les grands principes méthodologiques retenus devraient être inscrits dans le projet de le loi de finances rectificative qui sera déposé en fin d’année » précise Franck Claeys. Cette première étape serait suivie d’une phase d’expérimentation en grande nature dans 3 ou 4 départements. La révision générale des valeurs locatives serait menée en 2016 et 2017 pour aboutir à l’automne 2018 par l’envoi des premiers avis d’imposition contenant les nouvelles valeurs locatives révisées. « L’idée n’est pas d’augmenter les ressources des collectivités mais de redonner un minimum d’équité en opérant un transfert de charge fiscale entre les contribuables. Il y aura forcément des perdants et des gagnants » ajoute F. Clayes. C’est la raison pour laquelle il y aura une période de « lissage » dans le temps des valeurs locatives réévaluées afin que le transfert se fasse en douceur ... Les Echos - 08/10/2013 par NATHALIE CHEYSSON-KAPLAN

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